柳东规〔2022〕4号
雒容镇、洛埠镇人民政府，新区各部门、各分局，各有关单位：
现将《柳州市柳东新区农房建设规划管控办法》印发给你们，请遵照执行。
柳州市柳东新区管理委员会
2022年8月5日
柳州市柳东新区农房建设规划管控办法
第一章 总则
第一条 为加强和规范柳东新区行政区域内农房建设规划管理，提升乡村风貌水平，保障农民合理建房需求，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（中发〔2020〕1号）、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《广西壮族自治区住房城乡建设厅 广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅关于加强我区农房管控的实施意见》（桂建发〔2020〕3号）、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）等法律法规及相关文件要求，结合柳东新区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农房是指农村村民在农村集体土地上用途为自建自住的住宅及附属用房。
本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所称户，是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。
本办法所称农村村民，是指依法登记户籍地址为行政村或雒容镇、洛埠镇社区的农村集体组织成员。
本办法所称层高，是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
本办法所称公路用地包括：公路两侧边沟以外不少于1米的用地；公路两边无边沟的，为公路缘石外不少于5米的用地，有征地界限的，从其界线；已征收的公路建设用地；为修建、养护公路与公路沿线的有关公路附属设施用地。
第二章 适用范围及职责划分
第三条 本办法适用于柳东新区范围内的新增农村宅基地审批和农房建设管理以及范围内未编制“多规合一”实用性村庄规划的村庄进行农房建设的规划管控，包括新建、改建、扩建等建设行为。本办法对新建、改建、扩建的农房建设依法实行规划管理，即实行《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》（以下简称“一书一证”）许可制度，由两镇人民政府核发“一书一证”。已编制“多规合一”实用性村庄规划的，严格依据村庄规划实施农房建设规划管控。
第四条 柳东新区社会事务局牵头，会同柳州市自然资源和规划局柳东新区分局、柳州市住房和城乡建设局柳东建设局指导农村宅基地和建房（规划许可）审批工作。柳东新区社会事务局负责建立健全宅基地分配、使用等管理制度，规范宅基地用地标准，合理布局宅基地，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。柳州市自然资源和规划局柳东新区分局负责指导做好乡村建设规划许可管理工作，规范完善监督检查和事前到场事中事后监管制度，统筹与农转用审批的衔接，做好政策宣传、业务技术培训。柳州市住房和城乡建设局柳东建设局负责农房建设图集编制工作。
由两镇人民政府负责辖区内农村宅基地审批过程中宅基地布局要求，用地标准，宅基地的分配、使用、流转等事务审查。
由柳州市自然资源和规划局委托两镇人民政府实施柳东新区辖区内农村宅基地上的建房规划许可审批、规划竣工核实。
由柳州市住房和城乡建设局柳东建设局及时修订完善农房建设通用图集，并及时交由两镇人民政府用于引导农村民房建设。
两镇人民政府负责农村宅基地和建房（规划许可）审批，出具《农村宅基地批准书》，发放《乡村建设规划许可证》，自住房建房项目竣工后，由两镇人民政府核发规划许可证件的单位进行规划核实，出具竣工规划许可验收意见。并将审批情况报新区社会事务局、柳州市自然资源和规划局柳东新区分局备案。
第三章 申请条件及面积标准
第五条 严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件的，可以户为单位申请农村宅基地：
1. 村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的；
2. 村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的；
3. 因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；
4. 迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
5. 因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的；
6. 因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的。
第六条 宅基地面积标准及相关要求：
柳东新区辖区内农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过100平方米。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民住宅被国家征收的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，新区辖区内征地房屋拆迁，采用集中安置的模式，安置住宅以多、高层建筑方式并且提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题要按照有关政策规定，由镇人民政府进行分类认定和处置。
第四章 农房建设规划管控要求
第七条 农房建设用地应当符合国土空间总体规划及村庄规划，充分利用村集体存量建设用地、原有宅基地、村内空闲地、废弃地、荒山、荒坡和其他未利用地。严格控制新增宅基地占用农用地，尽量不占或少占耕地，严禁占用永久基本农田，不占用生态保护红线或符合生态保护红线管控规则，节约集约用地，符合地质安全、防洪排涝等安全防控要求。不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占村庄公共绿地和公共通道；应满足与供电、供水、排水、通讯等工程管线的安全距离，处理好与相邻建筑的关系。
第八条 在公路沿线建房的，其房屋与公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘的距离要求为：国道不少于20米；省道不少于15米；县道不少于10米；乡道不少于5米。
第九条 沿高速公路、铁路两侧、电力线路保护区、河道、山体建设的住房，其退让距离应当符合相关法律、法规的规定。
第十条 新建、改建、扩建农房布置应满足日照、采光、通风、消防等间距要求，并符合相关消防规范。
第十一条 新建、改建、扩建的农房在符合规定宅基地用地面积的前提下，房屋建筑层数不得超过3层，主体建筑面积不得超过300平方米。基础在批准的用地范围内设置，不得在批准的宅基地范围外出挑阳台或挑楼。房屋一层建筑高度不大于3.5米，第二、三层建筑高度不大于3.0米，建筑总高度不得大于11米（坡屋顶以屋脊处计，平屋顶以天面楼梯间顶计）。房屋主朝向原则上允许设阳台一个（必须在用地范围内，若原规划已确定的可按原规划管理执行）。房屋主朝向长度大于5米（不含5米）的，阳台长度为房屋主朝向边长的一半且不得大于4米；房屋主朝向长度小于等于5米的，阳台长度可与房屋主朝向长度一致。新建农房严格实施“带图报建”制度，建房设计图可从《柳州市农村自建房图集》或《柳州市柳东新区雒容镇农村自建房图集》中选取或参照本行政区内已编制完成的村庄规划方案新建住房设计指引相关内容。农户选取的住房设计图应做到与乡村风貌相协调，不得违法圈地建造围墙，并注重传统乡土工艺建造方式的传承，鼓励使用绿色节能、装配式建筑等创新技术。低收入家庭新建农房，在满足农户基本需求的前提下应与村庄整体环境协调一致。建筑立面及色彩管理。新建、改建的房屋在风格设计和外观色彩上应符合规划要求并考虑与周边建筑相协调；立面效果应参照《柳州市个人自建房引导控制规划》进行设计建设。
第十二条 农民申请房屋报建的，在满足《柳州市城乡规划技术管理规定》及《柳州市柳东新区私房规划管理办法》前提下，控制建筑面积、层数按如下规定执行：
（一）持有集体土地使用证的农村村民，申请房屋新建、改建、扩建以及危房重建的，在其土地使用证明范围内按《柳州市城乡规划技术管理规定》及相关规定控制层数和建筑面积（总层数不得超过三层，且主体建筑面积不得超过300平方米，用地面积原则上不大于100平方米）。
（二）农村村民申请房屋改建、扩建的，原建筑规模已达到相应的控制要求的，其批准建筑面积不得超过原房产证上注明的建筑面积，如原房产证上注明的建筑面积超过300平方米的，按300平方米审批。
（三）柳东新区范围内已明确近期要实施村庄整治的村屯或者建设项目用地红线核发后，在该规划范围内的私房一律停止办理新建、改建、扩建或者补证。已核发建设工程规划许可证（乡村规划许可证）的项目，在申请竣工验收时，可按审批要求予以办理。违法建筑已交纳罚款的，可按审批要求予以办理。
第十三条 沿江房屋在柳江300米绿线控制内的，建房总层数为二层、全坡屋面，建筑总高度不得大于9.1米（坡屋顶以屋脊处计）。
第五章 加强农房建设全过程管理
第十四条 两镇人民政府应完善档案管理制度，强化农房建设档案管理，做到一房（户）一档。
第十五条 两镇人民政府应组织有关人员加强农村用地建房的报建服务和过程监管，全面落实“四到场”要求，农村用地建房应对本辖区内的农房建设项目全面落实现场踏勘、批后放线、基槽验收、竣工验收“四到场”和审批程序、申请条件、建房名单、审批结果“四公开”制度。
第十六条 集体土地上新增农村自住房审批程序：
（一）报建申请材料
1. 申请书；
2. 《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
3. 《农村宅基地使用承诺书》；
4. 合法有效的农村宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件；
5. 户籍资料；
6. 现状测绘报告；
7. 农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等其他材料现场核验；
8. 其他应提供的相关资料。
（二）报建审查程序
1. 申请：申请人到镇乡村建设综合服务中心申请查询拟建房屋是否符合规划。测绘部门提供拟建房屋现状测绘报告、填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》并一同提交村民小组。
2. 村民小组初审：村民小组要成立由村民小组长、联系村委干部和1名村民代表组成的审查小组（向村级组织备案），主要负责审查申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等。
3. 审查小组审查通过后，村民小组组长要召开村民小组(或户代表)会议，并做好会议记录。经本村民小组三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在村民小组围内公示10日，公示无异议的，村民小组组长在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。村民小组的审查和讨论会议应在5个工作日内完成。对不符合要求的，应在1个工作日内通知农户䃼正或退回其申请。
4. 村级组织审核：村级组织要成立由村干部和驻村干部组成的审核小组（向镇人民政府备案），主要审查提交的材料是否真实有效、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。
5. 审核小组审核通过后，村级组织负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并加盖村级组织公章。村级组织审核应在5个工作日内完成。对不符合要求的，应在2个工作日内通知农户补正或退回其申请。
6. 村级组织负责人签署意见后，在2个工作日内将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》报送镇人民政府审批。
（三）行政审批程序
两镇人民政府应当在接到村民委员会报送的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和有关申请材料后，由镇乡村建设综合服务中心，安排工作人员实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类、公示和村民委员会审查情况，矛盾和异议处理情况等。审查通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，报镇人民政府主管领导审批并加盖公章，发放《农村宅基地批准书》。同时，向农村村民核发《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）。《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）应载明面积、高度等规划参数。两镇人民政府应在自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。
第十七条 集体土地上改、扩建自住房审批程序：
（一）报建申请材料
1. 自住房（乡村规划许可证、建设工程规划许可证）申请表；
2. 申请报告；
3. 所有申请人的身份证、户口本复印件（核原件）；
4. 土地证、房产证或不动产权证；
5. 现状测绘报告（须包含四邻关系图）；
6. 四邻意见；
7. 建筑施工图（三套，自请有资质的单位设计或直接采用建房图集，核发乡村规划许可证或建设工程规划许可证前提交）；
8. 其他应提供的相关资料（判决书、公证书、危房鉴定书等）。
（二）审批程序
1. 受理申请（所在地窗口接件人制作并签发受理文书）：经办人核查改、扩建房屋是否符合规划及提交材料是否齐全。符合规划和法定形式并对申请人资格和身份核查无误后，受理并签发受理文书；
2. 现场勘查（业务经办人制作勘查记录）；
3. 报建人自请有资质的设计公司参考《柳州市个人自建房引导控制规划》设计建筑施工图或报建人直接采用建房图集，提交三套建筑施工图；
4. 核查施工图是否符合要求，符合要求的建筑施工图加盖审查专用章并留存一套图纸；
5. 核发乡村规划许可证（建设工程规划许可证）。
（三）办结时限
乡村规划许可证（建设工程规划许可证）办理：20个工作日（不含测量单位测量时间、不含建筑设计方案设计时间、不含处理违法建筑时间、不含征求相关部门意见时间）。规划核实办理：20个工作日（不含测量单位测量时间、不含建筑设计方案设计时间、不含处理违法建筑时间、不含征求相关部门意见时间）。
第六章 农房建设监管执法
第十八条 两镇人民政府根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十九条、《中华人民共和国行政处罚法》（2021年修订）第二十四条规定行使行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，跨乡镇行政区域的案件和县级以上人民政府及其行政主管部门认为影响较大的案件除外。负责对农房建设开展日常巡查监管，受理群众举报和投诉；对农村村民非法占用土地建住宅的，一经发现应责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法向人民法院申请强制执行。
第十九条 村级组织负责完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员，将农房管控工作纳入网格化服务管理内容，建立村级农房管控协管机制，建立村第一时间巡查上报、镇第一时间依法处置的有效机制。村级宅基地协管员（网格管理员）负责日常巡查，收集掌握农房违法建设情况，对违法违规行为进行劝阻并报告村民委员会。
第二十条 柳东新区社会事务局在宅基地管理中发挥主导作用，会同柳州市自然资源和规划局柳东新区分局、柳州市住房和城乡建设局柳东建设局、柳东新区规划建设环保处等主管部门加强对两镇人民政府农村村民建住宅监管执法工作的业务指导。柳州市自然资源和规划局开展规划动态监测预警，健全资源环境承载能力监测预警长效机制，建立国土空间规划定期评估制度，做好国土空间规划的动态完善。柳州市住房和城乡建设局柳东建设局要结合乡村风貌提升大力推进“三清三拆”环境整治，加强农房特色风貌塑造，有序推动存量农房风貌提升，与村庄和农房风格整体和谐，确保改造后农房特色鲜明。供水、电力等部门不得为违法建设的农房通水电。
第七章 规划过程管理及监督
第二十一条 两镇人民政府在审核发放规划许可证时，应当核定竣工期限，村民建房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。超期后需重新进行核定。
第二十二条 自住房不得擅自变更规划许可证规定内容，确需变更的，须镇人民政府同意并依法办理变更手续。
第二十三条 自住房应当在施工现场或者其他显著地点设置乡村规划许可（建设工程规划许可）公告牌。
第二十四条 规划许可证发放前，须告知申请人，当主体建筑建至20厘米至50厘米时，应当自请有资质的测绘公司进行验线，并将测绘报告提交给受理部门。对符合规划要求的核发验线合格单，可继续施工；对不符合规划要求的，应责令立即停工整改，并核发验线整改通知单，整改后重新验线。
第二十五条 住宅竣工后，应当通知核发许可证件的单位进行竣工验收。核发许可证件的单位在接到申请后15日内到现场按许可内容进行竣工验收。
竣工验收合格的，有关单位应当向农村村民提供竣工验收合格证明。合格证明中需明确相关建房参数、房屋图形。
竣工验收不合格的，镇人民政府应当将整改意见书面告知农村村民。
农村村民取得的竣工验收合格证明，作为宅基地的合法有效证明，在农村宅基地不动产登记时，作为不动产登记的申请必要材料之一。
第二十六条 申请竣工规划核实时应提交以下材料：
（一）《乡村建设工程竣工规划核实申请表》（规划部门提供的标准格式文书）；
（二）申请人（委托代理人）合法身份证明材料（复印件）和委托授权书；
（三）建设项目的土地使用证、农村宅基地批准书或不动产权证书及附图、附件（复印件）；
（四）乡村规划许可证（建设工程规划许可证）及附件（复印件）；
（五）建设工程竣工规划验收测绘成果报告（具有相应资质的单位编制）；
（六）法律、法规规定的其他材料。
第二十七条 档案管理
两镇人民政府应将农村村民建房的审批资料及规划核实资料整理归档，同时向柳东新区社会事务局和柳州市自然资源和规划局柳东新区分局备案农房审批相关数据。
第二十八条 两镇人民政府的监督检查
两镇人民政府应当加强对本区域内村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市、区有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。
第二十九条 违法违规行为的责任追究
两镇人民政府应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民自住房建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。两镇人民政府、村民委员会和相关责任人违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第三十条 本办法由柳东新区管理委员会负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起执行。此前规定与本办法不一致的，按本办法执行；若与最新颁布法规、政策不一致的，以最新颁布法规、政策为准。
公开方式：主动公开
柳东新区管委会办公室 2022年8月8日印发
