柳东管发〔2021〕18号

雒容镇、洛埠镇人民政府，新区各部门、各分局，各有关单位：

现将《柳东新区农村宅基地审批管理改革工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

                            柳东新区管理委员会

                              2021年3月25日

柳东新区农村宅基地审批管理改革

工作实施方案

为贯彻落实中央和国务院关于开展农村乱占耕地建房专项整治的决策部署，严格落实自然资源部、农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的要求，坚决遏制农村乱占耕地建房行为，同时保障农村村民合理的建房需求，根据《自治区农业农村厅 自治区自然资源厅 自治区住房城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（桂农厅发〔2020〕65号）、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）、《柳州市农业农村局 柳州市自然资源和规划局 柳州市住房和城乡建设局印发关于进一步加强农村宅基地管理的实施意见的通知》（柳农规〔2020〕7号）、《柳州市自然资源和规划局 柳州市农业农村局 柳州市住房和城乡建设局关于印发<关于农村新增宅基地审批和建房管理工作方案>的通知》（柳资源规划发〔2021〕2号）精神，做好柳东新区农村宅基地审批管理工作，进一步加强部门间的协作配合，推动工作规范有序开展，结合柳东新区实际，制定本实施方案。

一、指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照中央深化农村土地制度改革的总体要求，以保障和维护农民宅基地权益为引领，以节约集约利用为重点，以“一户一宅”为总原则，以农村宅基地有偿使用、有序退出为突破口，力争在柳东新区范围内探索出一条“利用集约、布局合理、保障权益、管理高效”的农村宅基地管理新路子，不断发展壮大村级集体经济，强化基层组织建设，让广大农民有更多获得感、幸福感，为农村全面建成小康社会奠定坚实基础。

二、基本原则

（一）坚守底线，保障权益

坚持把实现好、维护好、发展好农民宅基地权益作为工作的出发点和落脚点，始终坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，全面落实“一户一宅”政策规定，切实做到有利于增加农村集体经济组织与农民土地收益，有利于农村经济社会可持续发展。

（二）政府引导，集体主导

坚持政府引导和集体经济组织主导的方式，充分发挥村民自治和村民理事会自我管理作用。激发群众参与农村宅基地管理的积极性、主动性，形成推动改革、强化管理的强大合力。

（三）因地制宜，勇于创新

坚持公平、公正、公开的原则，结合实际，循序渐进，既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥地推进，又要鼓励村组大胆探索，进一步创新农村宅基地管理机制和模式，不断总结和积累经验。

（四）合理利用，节约集约

坚持规划先行，着力优化农村居民点布局，着力控制村庄建设用地规模，着力盘活存量宅基地，建立健全合理用地约束机制和激励机制，促进农村土地节约集约利用。

（五）创新模式，综合治理

统筹抓好“宅基地改革+秀美乡村建设”、城乡环境治理、农村集体产权制度改革、壮大村级集体经济、村级组织建设、农村垃圾分类、农村“厕所革命、土地增减挂、遏制农民乱占耕地建房”等工作，形成综合治理，提升管理成效。

三、加强农村宅基地用地管理

全域推进农村宅基地改革。不断规范宅基地规划引导和审批服务，着力健全农村宅基地取得、退出、审批、监管、保障等长效机制。

（一）强化村庄规划引领

1．强化规划管控。做好规划衔接，农村新增宅基地应当符合国土空间规划（包括土地利用总体规划、城乡规划）及村庄规划。可在两镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施等用地可申请使用。农村住房建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批准后更新数据库。机动指标使用不得占用永久基本农田和生态保护红线。加强科学规划布局，加大管理力度，引导村民在申请宅基地或翻新重建时，逐步向集镇及规划的居民点有序集中。禁止在已查明的地质等自然灾害隐患点及国土空间规划（包括土地利用总体规划、城乡规划）确定的禁止建设区建住宅。

2．严格乡村建设规划许可。严格执行乡村建设规划许可制度。依法原由市自然资源主管部门负责的宅基地上的建设规划许可审批，委托镇人民政府行使职权。实现新建农房办证应办尽办，具体工作由建设项目所在地镇乡村建设综合服务中心办理。简化审批流程，制定乡村建设规划许可证式样、提交资料等标准和要求，建设项目所在地镇乡村建设综合服务中心按照一次性告知、先收件后补充、“最多跑一次”等要求给予办理。缩短审批周期，将办证时间压缩至20个工作日以内（上会审议时间除外）。

3．加强农村宅基地管控。建立完善宅基地有偿退出和使用工作机制，逐步建立科学有效的农村宅基地管理制度框架和政策体系。按照村庄规划确定的宅基地面积标准进行管控，并确保宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的标准。  

4. 加强新建农房建设管控。新建农房要按照《关于印发<柳州市柳东新区私房规划管理办法>的通知》（柳东管发〔2009〕50号）规定办理，对村庄规划确定的农房建筑面积和建筑层数进行管控，严格遵守控制要求。依据《柳东新区管理委员会关于停止办理近期发展区域内涉及的村屯新增宅基地审批手续的通知》（柳东管发〔2019〕1号）要求，进一步加强官塘片区私房管理，该区域内的私人建房必须按照统一规划、合理布局的原则。新建房屋必须进入新村安置点，原有房屋不准新建、扩建、改建。权属清楚的房屋经有资质的房屋鉴定中心确认为危房的，可按原面积、原层数改建房屋，待新村安置点落实后优先安排进入新村。两镇人民政府对辖区内农房建设项目全面落实现场踏勘、批后放线、基槽验收、竣工验收“四到场”和审批程序、申请条件、建房名单、审批结果“四公开”制度。

5. 加强新建农房风貌管控。新建农房在办理乡村建设规划许可证时，应采用《广西壮族自治区农房风貌管控导则》中的桂中（含桂西南）风貌设计，突出坡屋顶元素，根据《柳州市农村自建房图集》，严格实施“带图报建”制度。建设项目所在地的镇乡村建设综合服务中心在开展农房竣工验收时，应严格按照乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案要求进行验收，未达到要求的，不予通过验收；低收入家庭新建农房，在满足农户基本需求的前提下应确保与村庄整体环境协调一致。推广使用新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料等新型建筑材料，降低建筑成本，加快施工速度，达到节能环保的效果。

（二）规范宅基地审批管理

农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。严格执行“一户一宅”管理规定，经批准易地建造住宅的，必须严格执行“建新拆旧”的规定，将原宅基地交还村集体。原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

1. 申请条件

严格落实农村宅基地“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。户是指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。符合下列条件之一的，可以户为单位申请农村宅基地：

（1）村集体组织成员因结婚等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的；

（2）村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的；

（3）因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；

（4）迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（5）因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的；

（6）因人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需求的。

村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（1）不符合土地利用总体规划、村庄规划的；

（2）原有宅基地面积已达到上限面积标准的；

（3）申请的农村宅基地存在土地权属争议的；

（4）已有农村宅基地面积能够解决子女分居立户需要的；

（5）原农村房屋（宅基地）出租、赠与、转让或已列入当地政府规划改造范围的；

（6）法律、法规或者政策规定的其他情形。

2. 面积标准。

根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法的通知》（桂政发〔2013〕18号），农村村民申请宅基地面积的标准为每户不超过100平方米。

新增农房在符合规定宅基地用地面积的前提下，根据用地面积及规划要求，控制层数、建筑面积及高度，总层数不得超过三层，原则上主体建筑面积不得超过300平方米，底层高度为3.5米，建筑总高度不得大于11米（坡屋顶以屋脊处计，平屋顶以天面楼梯间顶计）。

（三）规范农村新增宅基地审批和建房规划许可管理

1. 农户申请

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提交以下材料申请宅基地：

（1）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（原件）（见附件1）；

（2）《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（原件）（见附件3）；

（3）该户家庭所有成员的户口簿（原件核验，提交复印件）；

（4）户主的身份证（原件核验，提交复印件）；

（5）《农村宅基地使用承诺书》（原件）（见附件2）；

（6）公示材料（原件）；

（7）设计图纸（原件）。

属下列情况还应提交的材料：

（1）该户为拆旧重建、办理有集体土地使用证（不动产权证）的，应把原证书的复印件附在材料中作为依据上报。

（2）办有土地使用证（不动产权证），存在继承、赠与、分割行为的，需在上报材料中附有相对应的协议。

2. 村组审查公示

（1）村民小组初审公示。村民小组收到申请后，应在5个工作日内提交村民小组会议讨论，并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审，初审通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示10日，公示无异议的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户申请、村民小组会议记录、公示等材料交至村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）审查。

（2）村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，并在收到材料后5个工作日内完成审查，审查通过的在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并盖章后报送至镇人民政府。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送至建设项目所在地镇人民政府。

3. 镇人民政府审批

农村村民住宅用地，由建设项目所在地镇人民政府审核批准。农户提出宅基地和建房（规划许可）书面申请后, 建设项目所在地镇人民政府应当及时受理。经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，建设项目所在地镇人民政府应在自受理申请之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。两镇在受理农村宅基地申请时一并审批办理农用地转用。涉及农用地转用的宅基地申请，经审核通过后，可先行核发农村宅基地批准书。

两镇人民政府要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。镇人民政府有关人员完成审查后需在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，主要审查以下内容：

（1）申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

（2）用地建房是否符合国土空间规划（包括土地利用总体规划和城乡规划）、村庄规划、农房建设规划管控办法或村庄规划设计通则要求，是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等。审查通过后，核发《乡村建设规划许可证》（见附件4）。审查过程应遵循以下原则：

①已有“多规合一”村庄规划的，要严格按规划落实；

②没有“多规合一”村庄规划的，由市自然资源和规划局根据《广西壮族自治区自然资源厅关于印发贯彻落实2020年中央一号文件推进乡村振兴实施意见的通知》（桂自然资发〔2020〕36号）要求，制定村庄规划设计通则，对符合土地利用总体规划和管控办法或设计通则的申请予以通过审查；

③暂不符合前两项规定情形的，在符合用途管制基本原则的前提下，不占用耕地和永久基本农田，不在已查明的地质等自然灾害隐患点内，符合生态保护红线管控要求的合理建房申请应予以通过。

根据审查结果，由建设项目所在地镇人民政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》（见附件5）并发放《乡村建设规划许可证》，并以适当方式公开。镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报送至柳东新区社会事务局、柳州市自然资源和规划局柳东新区分局及柳州市住房和城乡建设局柳东建设局等部门（单位）备案。

4. 严格用地建房全过程管理

对于农村用地建房，建设项目所在地镇人民政府应组织有关人员加强报建服务和过程监管，全面落实“三到场”要求。

（1）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类（最新公布实施）等。

（2）批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

（3）农户建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（见附件6）。

两镇应将实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展。

5. 改进农村村民住宅用地的农转用审批

（1）经批准的农村村民住宅建设占用农用地的，由柳州市自然资源和规划局柳东新区分局按批次用地每半年一次性向柳东新区管委会提出农村宅基地农用地转用申请。

（2）两镇在受理农村宅基地申请时一并审批办理农用地转用。涉及农用地转用的宅基地申请，经审核通过后，可先行核发农村宅基地批准书。

（3）每半年汇总农用地转用情况，柳州市自然资源和规划局柳东新区分局按批次组织编制农用地转用材料（建设用地呈报说明书、农转用方案、补充耕地方案），并在三级联审系统中进行上报，分批次对农用地转用情况下文确认。

（4）农村宅基地涉及占用耕地的，由柳州市自然资源和规划局柳东新区分局落实耕地占补平衡并编制补充耕地方案，逐级上报审核。

（5）柳州市自然资源和规划局柳东新区分局及时将农村宅基地审批涉及占用农用地和耕地的情况建立台帐，并于每年6月15日、12月15日报送至市自然资源和规划局，由市自然资源和规划局汇总后按规定报送至自治区自然资源厅核销新增建设用地指标，并及时将宅基地坐标报送至自然资源部备案。

6. 完善农村违法建房行为查处机制

（1）依据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》（中办发〔2019〕5号）和自治区加强镇“四所合一”机构履职能力建设，提升基层农房管控水平的有关精神，镇人民政府行使宅基地违法用地行为的行政处罚权及相关行政检查、行政强制措施权，负责对农村村民住宅建设情况开展日常动态巡查和监管工作，受理相关举报和投诉，对农村村民非法占用土地建住宅的，一经发现，应责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法向人民法院申请强制执行。镇乡村建设综合服务中心为事项具体承办机构。

（2）按照《中华人民共和国城乡规划法》《广西壮族自治区乡村规划建设管理条例》《广西壮族自治区自然资源厅关于加强和规范乡村建设规划许可管理工作的通知》（桂自然资规〔2020〕11号）、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）的有关规定，应当取得乡村建设规划许可证方可实施建设的建设项目、建设单位或者个人未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由建设项目所在地镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定行使行政处罚权，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《广西壮族自治区乡村规划建设管理条例》第五十八条的规定行使行政强制权，并开展定期检查、日常巡查等工作。镇乡村建设综合服务中心为事项具体承办机构。

四、保障措施

（一）加强组织领导

两镇党委、人民政府必须高度重视，充分认识农村宅基地管理工作的重要性、紧迫性，加强组织领导，把这项工作真正落实到位。两镇是农村宅基地监督管理工作的责任主体，建立柳东新区主导、两镇主责、村级主体的宅基地管理机制，切实加强领导，采取有力措施，加强部门协作，确保农村宅基地监督管理工作全面落实。

成立柳东新区农村宅基地改革和管理工作指导小组，负责协调相关部门（单位）之间的工作关系。指导小组组长由柳东新区管委会常务副主任刘度量担任，副组长由柳东新区管委会副主任陈需勤、蒋荣德担任，柳东新区社会事务局、柳州市自然资源和规划局柳东新区分局、柳州市住房和城乡建设局柳东建设局、柳州市城市管理行政执法局柳东分局、柳州市公安局柳东分局分管业务的领导为小组成员。

（二）压实工作责任

建设项目所在地镇人民政府负责新增宅基地审批和相应的建房规划许可审批，并报送至柳东新区社会事务局、柳州市自然资源和规划局柳东新区分局备案。建设项目所在地镇人民政府要进一步压实镇、村级主体责任和部门共同责任，形成农村用地建房的监管合力。

镇人民政府要切实承担起农村宅基地和建房规划许可审批和相关违法案件查处职责，及时准确履行行政许可、行政检查、行政处罚、行政强制职责。村民小组和村（居）民委员会要健全规划许可申请审核的有关制度,做好与资格审查的衔接,确保做到公开、公平、公正。

（三）切实履行部门职责

柳东新区社会事务局负责指导两镇依法开展宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、宅基地违法用地查处、闲置宅基地和闲置农房利用、农村宅基地现状和需求情况统计调查等工作, 参与编制国土空间规划和村庄规划。柳州市自然资源和规划局柳东新区分局负责指导村庄规划、土地利用计划、规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法进行土地使用权属确认。柳州市住房和城乡建设局柳东建设局负责指导和推动农房设计图集编制、农房质量安全管控、建筑风貌管控、农村工匠培训等工作。柳东新区各相关业务部门（单位）应积极履行相关工作职责，做好与两镇人民政府的委托授权、数据库信息共享、业务培训指导、宣传引导工作,确保宅基地审批许可、建房规划许可审批工作顺利开展。加快对接自治区统一的自然资源规划综合审批系统,实现乡村建设规划许可的申请、审查、核发、变更、延期、批后监管、备案等工作环节全程留痕和资料归集，提升管理效率。

两镇人民政府行使宅基地违法用地行为的行政处罚权及相关行政检查、行政强制措施权，负责对农村村民住宅建设情况开展日常动态巡查和监管工作，受理相关举报和投诉，对农村村民非法占用土地建住宅的，一经发现应责令停止建设、限期改正。两镇乡村建设综合服务中心为事项具体承办机构。

（四）加强政策宣传

各相关部门（单位）应通过网站及其他形式，主动公开宅基地管理、农房建设的相关政策规定，加强法律法规和政策的宣传解读，提高村民依法依规用地建房和保护耕地的意识，建立“疏堵结合”的长效管理机制。

附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2. 农村宅基地使用承诺书

3. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4. 乡村建设规划许可证

5. 农村宅基地批准书（联单）

6. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7. 农村宅基地和建房申请审批流程图

公开方式：主动公开

柳东新区管委会办公室                 2021年3月26日印发